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Q&A

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地價稅

問題

如果八月份買了1筆土地,是不是只要繳納當年剩餘月份的地價稅?買賣雙方在買賣契約書中所約定的稅捐負擔人,可否認定其為稅法規定之納稅義務人?

答案

1.地價稅「納稅義務基準日」為每年8月31日,當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或典權人,就是當年度地價稅納稅義務人,負責繳納該筆土地全年地價稅。所以8月份取得土地所有權人,雖然到年底只持有4 至5 個月,仍須負責繳納該筆土地全年地價稅。
2.如土地是經由法院拍賣而取得,則依領得法院核發權利移轉證書之日為準。另經法院判決共有分割、公用徵收、或因繼承而移轉他人之土地,在未辦理產權移轉登記前,以法院形成判決確定日、公用徵收之補償費發放完竣日、或繼承開始日為準。
3.買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰繳納,屬於當事人之間約定之私權行為,不能因此變更地價稅納稅義務人,換言之,地價稅應由基準日土地登記簿所載之土地所有權人負責繳納。
地價稅

問題

每年地價稅何時開徵?地價稅逾期繳納,會不會處罰?

答案

地價稅每年開徵一次,繳納期間為每年11月1日至11月30日,課稅所屬期間為每年1月1日至12月31日。地價稅逾期繳稅,每超過2日按照稅額加徵1%滯納金,超過30日還不繳稅,稅捐稽徵機關會移送行政執行署強制執行。
地價稅

問題

本人在南投縣有3棟房子,每年都收到3張房屋稅稅單,為何地價稅稅單只有收到1張?

答案

地價稅之課徵,係採總歸戶制及累進稅率計算。所謂總歸戶制,指每一土地所有權人在同一個縣(市)內所有的土地合併歸成1戶,換句話說,土地係以縣(市)為歸戶單位,然後再按同一縣(市)內所有土地合併後之地價總額高低,分別適用不同稅率計算,所以每一個土地所有權人,在同一縣市內只有1張地價稅稅單。而房屋稅是按比例稅率計算且未採總歸戶制,所以每一戶門牌開立1張房屋稅稅單,如有3棟房子分別編釘3戶門牌者,則有3張房屋稅單。
地價稅

問題

地價稅按自用住宅用地稅率課稅需要具備那些條件?如何申請?

答案

地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備條件如下:
(一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
(二)無出租、無營業等情形之住宅用地。
(三)土地上之建築改良物屬土地所有權人或配偶、直系親屬所有。
(四)地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,以 1 處為限。
(五)都市土地面積未超過 300 平方公尺或非都市土地面積未超過 700 平方公尺。
地價稅除須符合自用住宅用地要件外,土地所有權人應於每年地價稅開徵40日(亦即 9 月 22 日)前,填寫地價稅自用住宅用地申請書,並檢附全戶戶口名簿影本及房屋所有權狀影本向稅捐稽徵機關提出申請,經審查核准後,當年度就可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅。逾期申請者,自申請次年(期)開始適用。
地價稅

問題

自己居住的房子已經按自住用稅率課徵房屋稅,土地是否不用再申請就可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅?

答案

房屋稅按自住用稅率課徵房屋稅,與房屋基地按自用住宅用地稅率課徵地價稅,兩者除稅率不同外,適用條件及申請期限等均不相同。因此房屋座落基地之地價稅一定要提出申請並經審查核准後,才能按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
地價稅

問題

為何自有並已設籍居住多年且無出租或供營業使用之住家用地,地價稅仍按一般用地稅率課徵?

答案

地價稅如欲適用特別稅率,必須於開徵期40日前(即9月22日前)提出申請,經核准後當年度才可適用;若逾期申請,自下年度才能開始適用;已核定而用途未變更者,以後免再申請。因此民眾若未提出申請適用自用住宅優惠稅率,即使房屋確實供自用住宅使用,仍必須按一般用地稅率課徵地價稅。
地價稅

問題

業經核准自用住宅的土地,戶籍因故遷出,實際上還是自己住在裡面,是不是一樣可以適用自用住宅稅率?

答案

要適用自用住宅用地稅率計算地價稅,除了沒有出租或供營業的情形外,戶籍登記是絕對必要的條件。將戶籍遷出自用住宅時,至少須保留土地所有權人或配偶、已成年之直系親屬任何1人在原戶籍內,該處地價稅始可繼續適用自用住宅優惠稅率;全戶遷出,變成完全沒有戶籍登記,已不符合自用住宅用地要件,將自戶籍遷出的次年起改按一般用地課徵,若戶籍又遷回,則須重新提出申請。
地價稅

問題

如果我有兩筆住宅用地,那兩筆土地都能申請按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅嗎?

答案

同時擁有兩筆以上住宅用地的所有權人,土地稅法限制土地所有權人與其配偶及未成年的受扶養親屬,享受特別稅率課徵地價稅只能以1處為限,但納稅義務人如在另一筆自用住宅用地以已成年子女或直系尊親屬設立戶籍,亦可在限制面積內申請按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅;如有符合上述條件之土地,應於9月22日前填具申請書並檢附全戶戶口名簿影本、建築改良物(房屋)所有權狀影本提出申請,經審查核准後當年度的地價稅就可適用自用住宅用地特別稅率課徵地價稅,以節省稅負。
地價稅

問題

原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,如因繼承、贈與、自益信託或撤銷信託而移轉土地,是否需要重新申請?

答案

因繼承、贈與或撤銷信託而移轉之土地,因課稅主體(土地所有權人)已變更,其適用自用住宅用地條件亦隨之改變,所以繼承、贈與或撤銷信託後,新土地所有權人均應重新申請,經審查核准後,地價稅才能按自用住宅用地稅率課徵。另信託土地,於信託關係存續中,由受託人持有,應無土地稅法自用住宅用地稅率課地價稅規定之適用,惟如委託人與受益人同屬一人(自益信託),該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬作住宅使用,與該土地信託目的不相違背者,該委託人視同土地所有權人,如符合土地稅法自用住宅用地要件者,仍應由新所有權人(受託人)重新提出申請,經審查核准後,地價稅才能按自用住宅用地稅率課徵。
地價稅

問題

原已核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,事後另購買相鄰土地,可否一併申請自用住宅用地?

答案

非屬建築基地之相鄰土地如未申請合併載入建築使用執照,原則上是不能適用自用住宅用地稅率課徵地價稅,除非該筆土地係供出入通路使用,與主建物具有不可分離使用之關係,始例外准予適用。
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